Czy zakup mieszkania na wynajem albo na sprzedaż

uprawnia do ulgi mieszkaniowej ?

 

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, aby podatnik mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego musi wiązać się z zamiarem podatnika zamieszkania w tym budynku lub lokalu, tj. z zamiarem realizowania celu mieszkaniowego.

 

Podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat, może uniknąć zapłaty podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej po spełnieniu ustawowo określonych warunków.

Podstawowym warunkiem skorzystania z tej ulgi jest przeznaczenie uzyskanego przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego na własne cele mieszkaniowe. Jednym z takich celów jest zakup budynku mieszkalnego, jego części albo lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
 

Przepisy w zakresie realizacji własnych celów mieszkaniowych od wielu lat budzą wątpliwości.

 
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOF) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości po upływie 5-letniego okresu w ogóle nie stanowi źródła przychodu, a tym samym nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Jak wspomniałem na wstępie tego wpisu, w przypadku gdy do sprzedaży nieruchomości dochodzi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, podatnik może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej po spełnieniu ustawowo określonych warunków. Warunki skorzystania z tej ulgi określone są w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30 ustawy o PDOF.
 

Warunki skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej

 
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PDOF.

Prawo do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej przysługuje, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowany jest na własne cele mieszkaniowe, enumeratywnie wymienione w ustawie o PDOF. Wówczas dochód jest wolny od podatku dochodowego w wysokości obliczonej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF. Tylko w sytuacji, gdy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w całości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, dochód z tego tytułu w całości będzie wolny od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, aby podatnik mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego musi wiązać się z zamiarem podatnika zamieszkania w tym budynku lub lokalu, tj. z zamiarem realizowania celu mieszkaniowego. W wyroku z dnia 2 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Łd 229/14, WSA w Łodzi wskazał, że:

(…) wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a PDOF świadczy jedynie o tym, że wydatek został poniesiony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest jednak wykazanie przez podatnika, że były to jego własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym, bo przecież ustawodawca wyraźnie przewidział, że cele mieszkaniowe mogą być zrealizowane także poprzez wydatki związane z innymi przedmiotami (np. dom, grunt).

Natomiast w przypadku, gdy wyłącznym celem podatnika jest dążenie do osiągnięcia zysku poprzez odsprzedaż nieruchomości lub uzyskiwanie przychodów z tytułu najmu nieruchomości, sądy administracyjne uznają, że podatnikowi nie przysługuje ulga mieszkaniowa. WSA w Łodzi w wyroku z dnia 12 września 2012 r., sygn. akt I SA/Łd 874/12, stwierdził, że:

Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 (…). W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeb mieszkaniowych, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia.

Podobne stanowisko zostało przedstawione w wyrokach: NSA z 07.08.2013 r., sygn. akt II FSK 2385/11, WSA w Łodzi z 24.02.2012 r., sygn. akt I SA/Łd 1639/11, i z 02.06.2014 r., sygn. akt I SA/Łd 229/14, WSA w Gliwicach z 11.10.2016 r., sygn. akt I SA/Gl 432/16, z 26.10.2016 r., sygn. akt I SA/Gl 930/16, i z 22.02.2017 r., sygn. akt I SA/Gl 1351/16).

W wyroku NSA z 17 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1053/15, sąd uznał, że własny cel mieszkaniowy nie jest tożsamy z zamieszkaniem w kupionym lokalu, a w wyroku NSA z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14, że czasowe wynajęcie lokali mieszkalnych nie przesądza o braku realizacji własnego celu mieszkaniowego. Ustawodawca nie wskazał, że własny cel mieszkaniowy musi być realizowany, począwszy od daty nabycia lokalu. Jednak istotne jest, aby własny cel mieszkaniowy został faktycznie zrealizowany.
 

Czy odnosząc się do celu mieszkaniowego, należy mieć na uwadze stan prawny czy faktyczne zamieszkiwanie przez podatnika w lokalu

 

Powyższe wyroki stały się przedmiotem interpelacji poselskiej nr 14054. Zwrócono się w niej do Ministerstwa Finansów o przedstawienie stanowiska, m.in. jak należy odnieść się do analizy przepisów w przedmiotowej sprawie oraz czy odnosząc się do celu mieszkaniowego, należy mieć na uwadze stan prawny czy faktyczne zamieszkiwanie przez podatnika w lokalu.

Zauważyć należy, że w obu wyrokach podkreśla się konieczność realizacji celu mieszkaniowego przez podatnika, który chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

NSA zauważył, że organ wydający interpretację indywidualną nie jest uprawniony do ustalania i weryfikowania stanu faktycznego podanego przez wnioskodawcę występującego o interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego. Jednocześnie sąd zaznaczył, że w przypadku interpretacji przepisów dotyczących ulg podatkowych niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca, jak również wykluczona jest wykładnia zawężająca.

W obu sprawach wnioskodawcy we wnioskach o wydanie interpretacji indywidualnych wskazali, że nabywają nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, to nawet jeżeli oprócz realizacji tych potrzeb nabyte nieruchomości będą również przez pewien czas wynajmowane, nie oznacza to, że cel mieszkaniowy nie zostanie zrealizowany.

W konsekwencji w tych konkretnych stanach faktycznych NSA uznał, że organ podatkowy nie może zastosować wykładni zawężającej przepisów dotyczących ulgi podatkowej i wyłączyć możliwości skorzystania przez podatników z ulgi mieszkaniowej, ponieważ interpretacja indywidualna wydawana jest w konkretnym stanie faktycznym opisanym we wniosku o wydanie interpretacji.

Podkreślić jednak należy, że w obu powołanych wyrokach NSA potwierdził pogląd dominujący w orzecznictwie sądów administracyjnych. Organy podatkowe, a także sądy uznają, że ulga mieszkaniowa nie przysługuje, jeżeli wyłącznym celem podatnika jest dążenie do osiągnięcia zysku poprzez sprzedaż lub wynajem nieruchomości.
 
Jeśli uważasz, że ten wpis uzupełnił twoją wiedzę i że może przydać się także twoim znajomym, to podziel się nim na Facebooku, Twitterze, e-mailem lub w inny dowolny sposób.

Zachęcam do zostawienia komentarza.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Name *

SOŁTYSIK Sc. ani autorzy poszczególnych tekstów (dalej: "Autorzy") nie odpowiadają za treść niniejszego bloga ani poszczególnych wpisów w zakresie, w jakim podmioty trzecie mogłyby doznać szkody majątkowej lub niemajątkowej, podejmując (lub nie podejmując) jakiekolwiek czynności na podstawie treści zamieszczonych na blogu. Treść bloga nie stanowi opinii prawnej ani jakiejkolwiek porady prawnej i nie może być podstawą do podjęcia jakiejkolwiek decyzji biznesowej. Treść bloga nie stanowi informacji o stanie obowiązującego prawa. Treść bloga stanowi wyłącznie odzwierciedlenie poglądów Autorów i nie stanowi oficjalnego stanowiska SOŁTYSIK Sc. w jakiejkolwiek sprawie. Autorzy zastrzegają prawo do zmiany tekstów oraz poglądów wyrażonych na blogu, w szczególności w przypadku zmiany prawa lub praktyki orzeczniczej sądów i organów administracji.